Pouvoir de vivre : habitat indigne et rénovation

Dans la situation de tension immobilière que vit l’aire urbaine de Montpellier, l’habitat indigne et les passoires énergétiques se multiplient, aggravent la charge financière des ménages les plus pauvres pour se chauffer, aggravent leurs problèmes de santé ou en créent d’autres et constituent un problème écologique reconnu.

Il existe un plan départemental de lutte contre l’habitat indigne. Le connaissez-vous et vous paraît-il satisfaisant ?

Envisagez-vous une incitation à la rénovation de l’habitat ancien ?

Nous devons renouveler le parc bâti. À Montpellier, 87% des logements existants ont été construits après-guerre, la moitié avant la première réglementation thermique (RT). Si tous les logements existants devenaient BBC, ça équivaudrait à planter 29 millions d’arbres… Rénover le bâti ancien est un enjeu énergétique pour lequel chaque habitant et chaque propriétaire doit œuvrer.

Nous communiquerons davantage sur les aides à la rénovation thermique et soutiendrons les initiatives tout en continuant les grands projets de centre ville (Grand Coeur, AVAP Sud-Gare…).

Nous voulons travailler sur les tissus obsolètes, les grands ensembles, les zones monofonctionnelles, les enceintes spécialisées, au cas par cas, pour œuvrer à la mixité fonctionnelle, à la flexibilité et à la perméabilité.

Le département de l’Hérault est doté d’un Pôle départemental de l’Habitat indigne visant à améliorer le travail en réseau des acteurs autour du logement. Ce plan incite notamment les autorités administratives (Maire et Préfet) à mettre oeuvre tous les moyens à leur disposition pour faire cesser les situations d’habitat indigne.
Afin de répondre un besoin réel sur la ville de Montpellier et sur la Métropole, il convient de s’appuyer sur ce plan et d’en étendre les actions. Aussi, il nous paraît indispensable d’articuler les relations entres tous les acteurs permettant la rénovation des logement: SERM, CHS, ANAH, ADIL, L’Agence locale et l’agence régionale du Climat et de l’Energie (ALEC et AREC), les associations et les service sociaux de secteur.
Nous voulons développer un service de coordination et de mise en relation des acteurs précédemment citsé. Mais aussi former et informer les agents administratifs d’accueil, les travailleurs sociaux de secteur (notamment détenteur d’un agrément FSL) et les animateurs de quartiers sur les questions relatives au logement indigne et les aides existantes. L’objectif étant d’atteindre les locataires et les propriétaires bailleurs. Trop de personnes se trouvent encore démunies face à l’état de leur logement ou à leur facture d’énergie. Le coût des actions de prévention pourra en partie être absorbé par les économies réalisées sur les aides financières curatives. Il faut recréer un cercle vertueux du mieux vivre autour de l’habitat.
Pour soutenir les prérogatives des Opérations Programmées de Rénovation de l’Habitat nous proposons deux mesures :

Créer des logements sociaux en rénovant l’existant : le Bail à réhabilitation

Afin d’aider les propriétaires particuliers à rénover et mettre en location les grands ensembles (immeubles) de logements vacants et qualifiés de indignes, la Mairie peut piloter et subventionner (en lien avec les Associations concernées) un dispositif de baux à réhabilitation.
Il consiste à prendre à bail, de façon négocier avec les propriétaires, un immeuble pour une durée minimale de 12 ans. Le mandataire s’engage à effectuer les travaux de rénovation de l’immeuble. Les logements sont loués à loyer modéré à un public dit précaire (visé par le PDALPD). Le mandataire conserve les loyers pour rembourser le montant des travaux engagés. En moyenne les baux sont signés pour 20 à 30 ans. Cette mesure permet la création de logements sociaux supplémentaires faisant partie des 6% de logements sociaux produits par des Associations.

Instaurer un permis de louer sur des secteurs ciblés pour lutter contre l’habitat indigne, insalubre et non-décent ;

Plusieurs actions sont nécessaires :

accompagner les propriétaires bailleurs dans la rénovation de leur logement en ciblant les priorités par îlots de rues ;
se rapprocher du service de régie des eaux afin d’identifier les nouvelles mises en location et organiser des visites et contre-visites des logements ;
assurer le suivi des travaux de mise aux normes de décence ;
recenser et étendre les aides déjà existantes, se tourner vers les aides misent en place par l’union Européenne pour contribuer à la rénovation des logements.

Notre action cible les propriétaires et les locataires, afin de lutter contre les marchands de sommeil, aider les locataires à vivre dans un habitat décent et lutter contre les « passoires thermiques » en diminuant la consommation énergétique des logements.
En luttant contre l’habitat indigne, nous affirmons notre engagement écologique pour que les logements Montpelliérains soit respectueux des personnes et de l’environnement. Cela nous permet à tous de lutter contre le réchauffement climatique et de conserver un pouvoir d’achat permettant de vivre dignement.

Comment éviter que cette rénovation ne conduise à écarter les personnes en difficultés et à une « gentrification » par l’augmentation des loyers ?

L’Écusson connaît déjà un phénomène de gentrification, en terme de répartition de la population, la part des CSP Cadres est bien plus importante que la la part des personnes à revenus modestes. Les mesures concernant la rénovation de l’existant (Bail à Réhabilitation) et de mise en commun des logements vacants visent à réduire ce phénomène de gentrification.
Il est essentiel de mettre en oeuvre les lois ALUR et ELAN permettant l’encadrement des loyers de façon expérimentale sur 5 ans. La rénovation des logement anciens ne doit pas servir de levier à une augmentation significative des loyers sur la villes, excluant les personnes aux revenus plus modestes et générant un étalement urbain vers les périphéries.

Comment favoriser la lutte contre les passoires énergétiques ?

Promulguée en Novembre 2019, la loi relative à l’énergie et climat a pour objectif de rénover les “passoires thermiques” d’ici 10 ans. L’objectif est de ramener à un seuil minimum la classe énergétique des logements.
S’appuyant sur cette loi, la Municipalité peut étoffer les aides apportées aux propriétaires bailleurs en terme de rénovation énergétique. Ainsi une isolation par les murs extérieurs pourra être cumulé avec le programme de ravalement des façade mis en place par la mission grand cœur.
Également l’objectif de rénovation énergétique sera associé aux mesures de rénovation de l’existant et à la mise en place du permis de louer. Ce dernier sera un levier pour repérer les logements et accompagner les propriétaires bailleurs dans leur rénovation. La collectivité s’appuie sur les acteurs existant pour se rapprocher des propriétaires et des locataires: la régie des eaux pour repérer les mises en location, les services sociaux pour les aides du Fond Solidarité Logement, l’Agence locale et régionale de l’énergie et du climat et les acteurs associatifs.

Quelles mesures vous engagez-vous à prendre afin de faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation de handicap ?

Montpellier, 7ème ville de France, compte près de 28 000 personnes en situation de handicap, soit environ 10% de la population (moyenne nationale) auxquelles s’ajoutent les personnes à mobilité réduite, soit ponctuellement en raison d’un accident, soit en raison du vieillissement (les personnes âgées représentaient 14,1% de la population montpelliéraine lors du dernier recensement en 2015).

1. Un logement accessible

La loi Elan du 23 novembre 2018 a remis en question l’objectif de 100 % de logements neufs accessibles établi par la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, en réduisant le taux de logements obligatoirement accessibles dans les lieux d’habitation collectifs à 20 %.

La notion de logement « évolutif », adaptable, prévu par la loi Elan, n’apporte aucune garantie et les propriétaires seront tentés de louer leur bien à une personne valide plutôt que d’investir dans des travaux d’adaptation.

Cette loi aggrave les difficultés des personnes handicapées ou âgées à trouver un logement adapté et limite les personnes dans leur vie sociale.
Aujourd’hui il faut en moyenne 3 ans pour trouver un logement adapté pour une personne à mobilité réduite à Montpellier. Et une fois ce parcours du combattant passé, quid de la vie sociale quand l’appartement de ses amis ou de sa famille n’est pas adapté ?

Dans une convention signée le 24 février 2020 avec le Comité de Liaison et de coordination des associations de personnes handicapées et maladies chroniques (CLCPH) #Noussommes s’est engagé vis-à-vis de la communauté des personnes handicapées de Montpellier à ce que les logements neufs dans le social soient 100% accessibles.

Plusieurs moyens seront mis en œuvre pour atteindre cet objectif :

imposer 100% de logements accessibles aux bailleurs sociaux publics dont le Maire préside le conseil d’administration ;
introduire une clause spécifique dans les cahiers des charges des ZAC à l’occasion des nouvelles opérations d’aménagement ;
mettre en place un système de contrôle a posteriori de l’obligation d’accessibilité dans les logements sociaux ;
inciter les promoteurs privés à créer des logements 100% accessibles ;
réhabiliter les logements anciens sous l’impulsion de la ville et de ses partenaires en tenant compte au maximum des normes d’accessibilité ;
renforcer le rôle de la commission communale d’accessibilité et nommer un conseiller municipal en charge de la question du handicap pour :
- organiser un système de recensement de l’offre de logements accessibles aux personnes handicapées, qui n’existe pas à ce jour,
- associer les personnes handicapées à la conception et au suivi des travaux d’aménagement urbains et de construction des logements adaptés.
- renforcer les moyens du CCAS pour mettre à disposition des citoyens et citoyennes un guichet de renseignement efficace sur les démarches et les aides possibles pour adapter un logement existant.

2. Un logement inclusif

Le concept de logement inclusif est esquissé dans quelques projets de la ville mais très insuffisamment : quelques étudiants seulement ont eu un logement en EPHAD et les logements adaptés pour les personnes handicapées mentales type appartements thérapeutiques sont très insuffisants.

Des associations de personnes handicapées militent en faveur de la création de logements inclusifs pour leur permettre une vie autonome grâce à un lieu de vie adapté et leur proposer :

une veille assurée par une personne habitant l’immeuble dans une logique d’attention mutuelle et mieux vivre ensemble ou par une personne extérieure ;
un soutien à la convivialité (animation des espaces communs, organisation d’activités) ;
une aide à l’inclusion (démarches administratives, un soutien informatique, etc.) ;
une aide à l’autonomie (courses, ménage, cuisine, toilette, déplacements, etc.).

Au-delà des personnes handicapées, les habitants et habitantes qui ont le désir de se grouper au sein d’un même projet de logement collectif (logement et espaces partagés) peuvent former des sociétés d’habitat participatif, encadrées par la loi ALUR depuis 2014.

Ce type de projet peut séduire particulièrement les personnes âgées qui souhaitent investir ensemble ou avec d’autres générations dans un logement qui est financièrement, socialement et environnementalement plus abordable et durable qu’un logement individuel.